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            關于印發《克拉瑪依市商品房預售資金監管實施細則》的通知

            【信息來源:市住房和城鄉建設局【信息時間:2022/09/13   閱讀次數: 】【字號 】【我要打印】【關閉

             克住建規〔2022〕1號

             

            各區住房和城鄉建設局、各商業銀行、各房地產開發企業:

            為貫徹落實《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔2022〕16號)、《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔2022〕12號),依據《城市商品房預售管理辦法》,結合我市實際,制定了《克拉瑪依市商品房預售資金監管實施細則》,現印發給你們,請各單位認真遵照執行。

            未承接商品房預售許可審批事項的區住建部門預售資金監管職責由市住房和城鄉建設局代行實施。

             

            市住房和城鄉建設局

            中國人民銀行克拉瑪依中心支行

            克拉瑪依銀保監分局

            2022年9月5日

             

            克拉瑪依市商品房預售資金監管實施細則

             

            第一章 總  則

            第一條 為貫徹落實《住房和城鄉建設部 人民銀行 銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房〔2022〕16號)、《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法〔2022〕12號)等商品房預售資金監管相關規定,進一步規范新建商品房預售資金監管工作,保障商品房項目竣工交付,維護購房人合法權益,促進房地產業良性循環和健康發展,制定本細則。

            第二條 凡在本市行政區域內經批準預售的商品房預售資金收存、支出、使用及其監督管理工作,適用本細則。

            本細則所稱商品房預售資金,是指房地產開發企業預售商品房時,購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。全部房價款包括購房人繳納的定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行發放的按揭貸款、住房公積金貸款和其他形式的購房款等。

            本細則所稱監管部門,是指依據其簽訂的商品房預售資金三方監管協議、對商品房項目預售資金歸集、支出、使用進行監管的住房和城鄉建設行政主管部門。

            本細則所稱預售人,是指依法取得《商品房預售許可證》進行商品房預售的房地產開發企業。

            本細則所稱購房人,是指購買預售商品房的單位或者個人。

            第三條 市住房和城鄉建設局(以下簡稱市住建局)負責組織、協調和監督全市商品房預售資金監管,建立統一的商品房預售資金監管系統,強化資金監管;各區住房和城鄉建設部門(以下簡稱各區住建部門)負責本行政區域內商品房預售資金監管的具體實施。

            中國人民銀行克拉瑪依中心支行負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。

            克拉瑪依銀保監分局負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。

            各監管銀行負責在主管部門指導、監督下,對預售資金收繳、使用實施具體監管。

            人民法院保全、執行商品房預售資金的,按照《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》(法﹝2022﹞12號)執行。

            第四條 商品房預售資金監管,遵循“專戶專存、??顚S?、全程監管、節點控制”的原則。

            第五條 商品房預售資金監管期限,自新建商品房項目取得《商品房預售許可證》開始,至項目完成房屋所有權首次登記且監管部門核實同意解除預售資金監管后止。

             

            第二章  預售資金收存

            第六條 購房人繳納的商品房預售資金,應當全部直接存入監管賬戶。監管賬戶內的資金達到監管額度后,超出額度的資金可由預售人提取使用。

            第七條 預售人與購房人達成交易意向后,預售人向購房人出具《商品房預售款繳款通知單》,將購房人繳納的預售資金通過專用POS機直接存入監管賬戶,購房人申請商業貸款和住房公積金貸款的,購房人將首付款存入監管賬戶,并書面委托貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。

            第八條 預售人在辦理房屋交易網簽備案時,商品房預售資金應當按要求同步存入監管賬戶。

            第九條 監管銀行收到購房人繳納和貸款銀行轉入的房價款后,將信息傳至監管部門。

            預售人存在將購房款違規收存至非監管賬戶或非監管銀行的行為時,各商業銀行應及時向監管部門反映,配合監管部門劃轉或追繳資金至監管賬戶。

            第十條  監管賬戶出現不明資金入賬的,監管銀行應會同預售人進行查實,5個工作日內完成資金確認工作。對應進入監管賬戶的資金,預售人將不明入賬資金關聯至相應房屋信息;對不應進入監管賬戶的,待監管部門、監管銀行審核后,由預售人向監管部門申請予以退回。不明入賬資金不納入支取計算范圍。

             

            第三章  支出和使用

            第十一條  監管額度是監管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度,由預售人根據商品房項目建設工程造價、施工合同額、項目交付使用條件及法定稅費等因素確定,且不得少于以下標準(按建筑面積計算):6層及以下的項目不少于2520元/m2;18層及以下的項目不少于2760元/㎡;30層以下的項目不少于3120元/㎡;商業項目不少于3250元/㎡;地下車庫、人防不少于4450元/㎡;小區配套設施項目不少于480元/㎡。此標準根據市場實際,適時進行調整。

            第十二條  監管賬戶中監管額度內的資金應當??顚S?,且必須用于項目工程建設,包括項目建設必需的建筑材料、設備、施工進度款和法定稅費等相關支出。

            第十三條  監管額度內的資金按照工程建設進度予以撥付。預售資金按照5個控制節點進行監管,預售人在控制節點內可根據需求申請使用監管資金,首次撥付不得早于地下結構完成,最后撥付節點為房屋所有權首次登記,5個控制節點分別為建成層數達到設計總層數一半、主體結構封頂、完成建設工程竣工驗收備案、商品房交付率達50%以上且無重大矛盾糾紛隱患、房屋所有權首次登記。

            (一)建成層數達到設計總層數一半,累計可申請使用的監管資金不超過監管額度的35%;

            (二)完成主體結構封頂,累計可申請使用監管資金不超過監管額度的60%; 

            (三)完成建設工程竣工驗收備案的,累計可申請使用監管資金不超過監管額度的90%;

            (四)商品房交付率達50%以上且無重大矛盾糾紛隱患的,累計可申請使用監管資金不超過監管額度的98%;

            (五)完成房屋所有權首次登記,且經預售人申請,監管部門同意解除預售資金監管的,監管終止。

            按照預售資金三方監管協議,預售人提出資金使用申請,經監管部門審批同意,監管銀行應及時撥付。

            第十四條 監管額度內資金,在商品房項目完成房屋所有權首次登記前,監管銀行不得擅自扣劃;設立子公司的預售人,集團公司不得抽調。

            第十五條 預售人申請使用商品房預售資金監管額度以內的資金,應當如實填寫、提交以下材料,并對材料的真實性負責:

            (一)商品房預售款使用申請審批表;

            (二)由預售人、施工單位、監理單位三方共同出具的工程建設進度書面證明材料及施工現場照片;

            (三)監管賬戶對賬單;

            (四)授權委托書及受托人身份證復印件;

            (五)用于支付稅款的,提供該項目繳款憑證;

            (六)用于支付設計、監理單位以及其他行政事業性收費的,應提供合同或繳費通知;

            (七)用于支付項目建設必需得建筑材料、設備和施工進度款的,應提供委托施工合同、工程造價預算和監理單位出具的預售項目進度證明等;

            (八)用于支付與預售項目相關的其它費用,預售人應提交監管部門認為需要提供的證明材料。

            (九)法律、法規規定的其他文件材料。

            第十六條 預售人申請提取商品房預售資金監管額度以內的資金,應在商品房預售資金監管系統提交《商品房預售款使用申請審批表》以及相關施工合同等撥款資料,各監管部門應當進行必要的現場查勘,并自受理之日起5個工作日內完成審核。符合使用條件的,出具《商品房預售款使用核準通知單》;不符合條件的,出具不予撥付通知單。

            《商品房預售款使用核準通知單》中應當明確資金撥付額度及方向。預售人按照本辦法第十五條規定提供付款證明的,明確將相應額度的資金撥付至預售人指定的銀行賬戶;提供擬付款證明的,明確將相應額度的資金撥付至施工、材料設備供應或者專業經營單位指定的銀行賬戶。

             

            第四章  監管銀行及賬戶

            第十七條 市住建局會同中國人民銀行克拉瑪依中心支行和克拉瑪依銀保監分局,綜合商業銀行的資信狀況、監管能力、服務水平等因素,確定商品房預售資金監管合作銀行,開展商品房預售資金監管業務。

            第十八條 預售人按照一次預售許可申請對應一個賬戶的原則開設預售資金監管賬戶,同一項目分批次申請預售許可的,該項目可以使用同一個監管賬戶。

            第十九條 預售人在申請辦理預售許可前,與監管部門、監管銀行簽訂商品房預售資金三方監管協議,明確預售資金收存和使用方式、監管額度、違約責任等內容,未簽訂商品房預售資金三方監管協議的,監管部門不予核發《商品房預售許可證》。

            第二十條 商品房預售資金監管協議主要包括下列內容:

            (一)預售人的名稱、地址;

            (二)監管項目的名稱、坐落位置;

            (三)監管賬戶名稱、賬號;

            (四)項目資金監管額度;

            (五)監管資金使用節點;

            (六)監管資金的收存、支出、使用方式;

            (七)違約責任;

            (八)爭議解決方式。

            第二十一條 預售人應當將商品房預售資金監管相關規定告知購房人,監管賬戶應當在《商品房預售許可證》、《商品房買賣合同》上載明,并在商品房銷售現場顯著位置進行公示。

             

            第五章  終止和解除

            第二十二條 商品房項目完成房屋所有權首次登記后,按照預售資金三方監管協議,預售人申請解除商品房預售資金監管的,經監管部門核實同意可解除預售資金監管。預售人如實填寫、提交以下材料,并對材料的真實性負責:

            (一)終止監管申請書;

            (二)商品房項目完成房屋所有權首次登記證明;

            (三)監管賬戶對賬單;

            (四)授權委托書及受托人身份證復印件;

            (五)法律、法規規定的其他文件材料。

            第二十三條 預售人申請終止商品房預售資金監管,監管部門應當自受理之日起3個工作日內進行審核。符合終止預售資金監管條件的,出具《商品房預售資金賬戶注銷通知單》;不符合條件的,出具《不予終止通知單》。

            第二十四條 預售人和購房人協商一致解除商品房預售合同或者生效法律文書判決解除商品房預售合同的,監管部門準予撤銷商品房預售合同網簽備案,并出具《商品房預售款返還核準通知書》。

            監管銀行按照《商品房預售款返還核準通知書》,在2個工作日內將監管資金退回購房人指定的交易資金結算個人賬戶和貸款銀行賬戶。

            第二十五條  預售人與購房人解除購房合同涉及監管資金退款時,專用賬戶內累計歸集資金總額未超出重點監管資金額度的,預售人可持合同注銷證明向監管部門申請退回相應購房款;專用賬戶內累計歸集資金總額超出重點監管資金額度的,由預售人自行結算退款。

            第六章  監督管理

            第二十六條  市住建局與中國人民銀行克拉瑪依中心支行、克拉瑪依銀保監分局建立聯動工作機制,按照預售款監管職責對預售人、監管銀行在預售款監管方面進行監督指導,發現預售人抽逃、挪用預售資金以及監管銀行違規扣劃預售資金等違法違規行為的,按照各自職責進行處置。

            第二十七條 預售人不按規定使用商品房預售款項的,依據《城市商品房預售管理辦法》第十四條之規定,由監管部門責令其限期糾正,依法給予行政處罰。

            第二十八條  預售人有下列情形之一的,監管部門依據《新疆維吾爾自治區房地產開發企業信用評價管理辦法(試行)》(新建房﹝2020﹞24號)有關規定,責令限期糾正,并記錄企業信用檔案。

            (一)未按規定繳存、使用商品房預售資金款的;

            (二)挪用商品房預售資金的。

            第二十九條  監管銀行違反預售資金三方監管協議,未經監管部門核實同意,擅自撥付監管額度內資金的,應當負責追回資金,無法追回的依法承擔相應賠償責任。

            第三十條  監管部門、金融管理部門和監管銀行工作人員在預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

             

            第七章  附  則

            第三十一條 本細則自發布之日起執行,由市住建局、中國人民銀行克拉瑪依中心支行、克拉瑪依銀保監分局負責解釋。

            本細則施行之前,按《克拉瑪依市商品房預售資金監管辦法(試行)》(克房發〔2011〕19號)之規定監管的房地產開發項目,按原規定監管,直至所監管的項目終止后,《克拉瑪依市商品房預售資金監管辦法(試行)》(克房發〔2011〕19號)自行作廢。

             

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